دسته: حقوق روابط موجر و مستأجر در 120صفحه در قالب فایل ورد قابل ویرایش
قیمت فایل فقط 5,900 تومان
روابط موجر و مستأجر
مقدمه:
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری كه در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق كامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند كه با تخلیه ملكشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند كه اجاره بهای كمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.
ماجرای اجاره محلهای كسب و كار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق كسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل كسب وجود داشته(و دارد) كه عمق اختلافات این دو را بیشتر می كرده (ومی‌كند).
اصل در عقد اجاره این است كه مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه كند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا كه می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل كننده» و داور را بازی كنند. اینكه چرا چنین شده، می تواند موضوع یك بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در كشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسكن و محل كار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می كرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند كه مالك محل سكونت یا كسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالكین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اكثر حقوقدانان به مردم این است كه پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای كسب و كار حتما با وكیل خود مشورت كنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذكر است كه وجدان تنها محكمه ای است كه احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.
-تعریف اجاره
اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش كه در مقابل عمل نیك به انسان می رسد، اجیر كسی است كه در مقابل مزد كار می كند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای كرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است كه مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.
اجاره یعنی چه؟
ماده 466 قانون مدنی می گوید:
» اجاره عقدی است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«
در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده كه اجاره عبارت است از تملك منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملكی معرض می باشند با این فرق كه مورد بیع عین ممكن است و مورد اجاره منفعت. ممكن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملكی بودن عقد اجاره در صورتیست كه مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است كه به وسیله عقد، منفعت بملكیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت كلی باشد.
اجاره مانند بیع یكی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله كه قانون در ماده »190« بیان نموده دارای شرایط مختصه است كه با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.
عقد عبارت است از اینكه یك یا چند نفر در مقابل یك یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است كه در آن سكونت و زندگی كنند.
اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیكه دلالت بر قصد كند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممكن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود كه آنرا اجاره معاطاتی گویند.
قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین كرده به همین جهت نیز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممكن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«
در كتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده كه:» الاجاره، هی العقد علی تملك المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی كه متعلقش، تملك منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.
در كلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده كه :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملك منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.
عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی كه به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.
اجاره مانند بیع از عقود تملكی معوض است با این فرق كه موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است كه به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به
طرف دیگر تملیك می كند.
2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:
1 معاوضی بودن عقد اجاره
اجاره عقدی است معوض، زیرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معینی را دریافت می كند و در تعریف اجاره نیز گفتیم تملیك در برابر عوض معین برای مدت مشخصی است، عوض كه اجاره بها نامیده می شود در حقیقت، از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره با عقد عاریه در این مطلب است هر چند هر دو تملیك منفعت است، ولی اجاره تملیك منفعت است با عوض، عاریه، تملیك منفعت بدون عوض است. یعنی در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاریه، بر غیر معوض و تبرعی بودن است، البته در عقد عاریه نیز می تواند شرط عوض نمود، همچنین وجه تمایز عقد اجاره با عقد هبه منافع نیز در همین ویژگی است. به هر حال، عدم تعیین اجاره یا تراضی مبنی بر اینكه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد یا بدون عوض بوده باشد موجب بطلان عقد اجاره است. البته لازم نیست اجاره بها حتما مقداری وجه یا پول باشد، ممكن است منفعت مال یا وجود حق و یا دین بوده باشد. معهذا، عوضی را كه طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق و تراضی می نمایند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها گویند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق می شود، در واقع اجرت المسمی رشد قراردادی دارد لیكن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملك دیگری استفاده نماید یا منافع آنرا از بین ببرد می بایست اجرت المثل، یعنی اجاره امثال و نظایر آنرا پرداخت كند. كه بعنوان بدل استنفاء یا تقویت منافع خواهد بود.
2-تملیكی بودن عقد اجاره:
اجاره تملیك منفعت است، یعنی مستأجر به محض انعقاد صحیح عقد اجاره مالك منافع عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. تفاوت بین حق انتفاع در همین معناست كه در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالك موضوع حق انتفاع نمی گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا كردن منفعت از عین نیست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداری و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنكه مستأجر در عقد اجاره مالك منافع مورد اجاره می گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملكیت مالك عین خارج و به ملكیت مستأجر در می آید و در حقیقت در این دو حالت مالك پیدا می كند: یكی مالك عین و دیگری، مالك منافع.
3-رضائی بودن عقد اجاره:
عقود را به دو دسته كلی رضائی و عینی تقسیم می كنند. عقود عینی، آن دسته از عقودی است كه به صرف ایجاب و قبول واقع نمی شود بلكه احتیاج به امر دیگری دارد، به عبارت دیگر برای انعقاد و صحت آن محتاج به شكل مخصوص یا شرط خاصی است. عقودی را كه علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض نیز می باشد ، را عقد عینی گویند و عقود رضایی آن دسته از عقودی است كه به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و قبض و اقباض و تسلیم و تسلم از شرایط صحت آن نیست بلكه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. اصل در فقه امامیه و حقوق مدنی بر رضائی بودن عقود است و عینی بودن بر خلاف اصل است، به همین جهت قانونگذار عقود عینی را بر شمرده كه عبارتند از رهن، هبه، بیع صرف، حبس اعم از عمری و رقبتی و سكنی و بنا بر نظر غیر مشهور، وقف از عقود عینی محسوب است و سایر عقود از جمله عقود رضائی اند به همین جهت در ماده 47 ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط است یا در ماده 798 ق.م آمده است:» هبه واقع نمی شود مگر با قبول و قبض كسی كه به وی هبه شده است یا در ماده 772 ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف كسی كه بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.
بنابراین، با التفات بر اینكه شكل یا شرط خاصی را جهت اجاره از قبیل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضایی محسوب و به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشی از عقود اجاره محسوب است نه از شرایط تحقق و صحت آن.
4-لازم بودن عقد اجاره:
عقد اجاره همانند عقد بیع جزء عقود لازم است، یعنی هیچ یك از طرفین عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معینه، از عقد اجاره به فوت یا جنون یكی از طرفین عقد منفسخ نمی گردد در مدت اجاره هیچ یك از مؤجر و مستأجر نمی‌تواند آنرا یك جانبه بر هم بزند یا مسخ كند، البته در اقاله یا تفاسخ، یعنی بر هم زدن عقد با توافق و تراضی یكدیگر نیست.
5-موقتی بودن عقد اجاره:
منظور از موقتی بودن عقد اجاره این است كه تملك منافع محدود به مدت معین است به همبن مناسبت در ماده 468 ق.م آمده است كه » در اجاره اشیاء به مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است«
تعیین مدت اجاره از این جهت اهمیت دارد كه هرگاه منفعت مال بطور دائم به دیگری واگذار شود دیگر مالكیت عین مصداق و ظهور خارجی پیدا نمی كند. بلكه دیگر اینكه تعیین مدت اجاره همیشه به وسیله طول مدت زمان نیست ممكن است به واسطه تعیین مسافت یا مقصد و هدفی بوده باشد.
البته در مواقعی قانونگذار حتی پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استیجاری را پیش بینی كرده است: یكی در خصوص اعمال عسر و حرج و دیگر در خصوص اماكن تجاری و محل كسب است كه حتی پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه این اماكن تابع شرایط و تشریفات خاص مانند اینكه اگر مالك بخواهد تخلیه كند باید نیاز شخصی خود را ثابت كند یا در مواردی با اثبات تخلفات مستأجر امكان تخلیه است مانند انتقال مورد اجاره به غیر یا تغییر شغل یا عدم پرداخت اجور و یا تعدی و تفریط كه بطور عمده، این مقررات مبتنی بر احكام ثانویه است.
6-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقود از حیث ماهیت ممكن ایجابی و یا سلبی و یا اینكه گاه ایجابی و گاه سلبی باشند. مقصود از عقود ایجابی، عقود هستند كه تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید خواه مبادله هم در آن باشد مانند بیع و اجاره خواه نباشد مانند نكاح كه زوجین در مقابل هم فقط تعهداتی دارند. به عبارت دیگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ایجابی حاصل می شوند نه سلبی.
7-تدریجی بودن عقد اجاره:
عقد تدریجی در مقابل عقد غیر تدریجی یا عقد فوری استعمال می شود. عقد فوری عقدی كه نتیجه آن بلافاصله پس از ایجاب و قبول حاصل می گردد و تعهد طرفین به اجزاء زمان بستگی ندارد. مانند عقد بیع كه مالكیت بایع نسبت به ثمن و مالكیت مشتری نسبت به مبیع بی درنگ از انعقاد عقد تحقق می یابد ولی در عقد اجاره چنین نیست و تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین جهت عقد اجاره را عقد مستمر گویند.
8-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
عقد اجاره بر خلاف عقد بیع ایجاد التزام و تعهد شخصی بین مؤجر و مستأجر ایجاد می كند كه متعلق آن منافع عین معینی است بر خلاف بیع كه حق عینی ایجاد می كند یا به عبارت دیگر، حق حاصل از عقد اجاره تا انقضای مدت پا بر جاست ولی حق حاصل از بیع بلافاصله پس از تحقق تمام می شود كه منظور از شخصی بودن در مقابل عینی بودن است یا به عبارت دیگر بیان آخری حق دینی در مقابل حق عینی است زیرا تملیك حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی تملك حاصل از عقد بیع ندارد به همین جهت عقد اجاره را عقد تعاهدی گویند.
3-طرفین عقد اجاره:
اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد كه عوضین هستند: 1-طرفین عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر گویند و در اجاره اشخاص كسی كه منافع خود را اجاره می دهد اجیر و كسیكه اجاره می كند اجاره اشیاء و حیوان، مستءجر می نامند.
طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده 190ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م » معامله با اشخاصی كه بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است« و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینكه نمی تواند تعهد كند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او بشمار نمی رود و مخصوصا هر گاه كارگر عادی و معمولی نباشد.
مفلس ورشكسته می تواند مستأجر واقع شود همچانكه می تواند قرض بنماید زیرا مال الاجاره را او بعهده می گیرد و موجر برای مطالبه آن در ردیف غرماء واقع نمی‌شود تا افلاس و ورشكستگی مانع باشد و چنانكه در مورد غیر رشید گذشت مفلس و ورشكسته می تواند اجیر شود زیرا منفعت انسان از اموال او نمی باشد و متعلق حق طلبكاران قرار نگرفته است.
در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر
همچنانكه عقد اجاره بوسیله شخص موجر یا مستأجر منعقد می گردد ممكن است
به وسیله نماینده او واقع شود-نماینده خواه قانونی باشد مانند ولی یا قیم و خواه قراردادی مانند وكیل در حدود اختیاراتی كه دارد می تواند ملكی را با اجاره واگذار نماید و چنانكه از حدود اختیارات خود تجاوز كند اجاره صحیح نخواهد بود، زیرا نمایندگی آنان در حدود اختیاراتی است كه از طرف موكل به آنان داده شده است ماده 499 ق.م می گوید: » هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد او اجاره باطل نمی شود.«
و در صورتیكه متولی صرفه و صلاح موقوفه را از حیث مدت و مقدار مال الاجاره و شرایط دیگر رعایت ننماید عقد اجاره باطل خواهد بود و هر یك از موقوف علیهم یا ناظر و متولی كه اجاره داده است می تواند با اثبات این امر از دادگاه اعلام بطلان اجاره را بخواهد و همچنین است در وكالت هرگاه وكیل در اجاره دادن مال موكل از حدود احتیارات خود تجاوز نماید چنانكه كمتر از اجرت المثل اجاره دهد موكل و وارث او می تواند با اثبات این امر از دادگاه درخواست بطلان اجاره را بنماید. همین جهت است كه ولی و قیم هرگاه ملك مولی علیه را اجاره دهد اجاره مزبور تا زمان رشد مولی علیه صحیح می باشد و پس از آن و منوط به اجازه اوست اگر چه ولی و قیم رعایت مولی علیه را نیز نموده باشد زیرا اختیارات قانونی ولی و قیم فقط تا زمان رشد مولی علیه ادامه دارد، مورد مزبور را نمی تواند با متولی قیاس نموده زیرا در مورد ولایت و قیومیت مقام نمایندگی قانونی در اثر رشد زایل می گردد بخلاف مقام تولیت كه تابع وجود موقوفه است و متولی در اثر فوت تغییر می نماید و تولیت متولی بعدی ادامه تولیت متولی قبلی است همچنانكه ممكن است قیم در مدت محجوریت تغییر كند.
2-عوضین یا دو مورد عقد
عقد اجاره مانند بیع، معوض و دارای دو مورد است كه یكی مورد اجاره و دیگری عوض منافع می باشد:
اول-مورد اجاره-مورد اجاره كه موضوع عقد قرار می گیرد بر دو قسم است. الف)منفعت-چنانكه كسی خانه خود را برای شش ماه به دیگری اجاره می دهد و یا اتومبیل سواری برای مسافرت كرایه نماید و چون منفعت در وجود تابع عین می‌باشد، مالی كه منفعت آن مورد اجاره قرار می گیرد عین مستأجره می گویند.
منفعت عبارت است از وضعیتی كه در عین مال نهفته است و می تواند به این اعتبار، مورد عقد و انتقال قرار گیرد. منافع تدریجی الحصول می باشد و آنات آن، گاه پیدایش یافته و بلافاصله معدوم می گردد چنانكه پیدایش آنات بعد مترتب بر نیستی آنات قبل است و اثری از خود باقی نمی گذارد مانند سكونت خانه، سواری اسب و گاه دیگر آنات متراكم شده مجسم می گردد و در خارج بصورت عین ظاهر می شود مانند میوه درخت در اجاره باغ و یا صورت بنا در اجاره اجیر و كارگر.
ب-عمل-چنانچه كسی ساختمان خانه خود را طبق نقشه تریسمی به دیگری مقاطعه دهد خواه مباشرت اجیر را عقد یا شرط كند و یا مطلق گذارد در مورد مزبور اجاره عقدی است عهدی و اجیر تعهد می نماید كه عمل معین رل برای مستأجر انجام دهد.
4-انواع اجاره:
اجاره در قانون مدنی ایران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسیم شده است:
الف.اشیاء ب.اشخاص ج.حیوانات
در عمل اجاره اشخاص و حیوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلك گاه ممكن است قراردادی مخلوطی از اجاره اشیاء و اشخاص واقع شود، به نحوی كه تشحیص قواعد حاكم بر آن مشكل می گردد مانند استفاده از امتیاز تلفن و برق و گاز و غیره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح می گردد اختصاص به اجاره اشیاء دارد كه خود دارای انواعی است:
الف- اجاره اماكن مسكونی
ب-اجاره اماكن تجاری
ج-اجاره اماكن اداری
د-اجاره اماكن سازمانی
ه-اجاره دكه های روزنامه فروشی ها و دكه های موجود در فروشگاههای بزرگ و ترمینال ها.
اجاره اشیاء از جهت موضوع و شیء مورد اجاره( عین مستأجره) نیز به اقسامی تقسیم می شود كه عبارتند از:
الف-اجاره غیر منقول
ب-اجاره منقول
ج-اجاره حقوق عینی
د-اجاره حقوق دینی
ه-اجاره حقوق معنوی
و-اجاره حقوقی كه حق ملكیت بر آن مشتمل می گردد.
5-وظایف طرفین قرارداد اجاره به شرط تملك:
هریك از طرفین عقد چه در حقوق ایران و چه در حقوق انگلیس دارای وظایفی هستند كه قانون بر عهده آنها گذاشته است تا این عقد به نحو صحت واقع شود و منظوری كه قانونگذار از ایجاد این قرارداد داشته است حاصل شود و همچنین حقوق طرفین قراداد و اشخاص ثالث به نحو مطلوبی تضمین شود، و الا طرفین با گذاشتن شروطی باعث جلوگیری از حصول این اهداف می شوند.
5-وظایف مالك در حقوق ایران
در حقوق ایران مالك(موجر) در برابر مستأجر دارای تعهداتی است كه باید آنها را انجام دهد تا عقد اجاره و به شرط تملیك به نحو صحیح انجام شده باشد و گرنه ممكن است به هیچ وجه نتوانیم به هدفی كه قانونگذار بوده است دست پیدا كنیم.
بعضی از این تعهدات عبارتند از:
1-تسلیم مستأجره: پس از وقع عقد چون منافع به ملك مستأجر در می آید برای استفاده كردن از منافع باید عین هم در اختیار او گذاشته شود. اگر طرفین توافق كنند كه مال در اختیار مستأجر قرار نگیرد به نظر می رسد كه این شرط خلاف مقتضای عقد اجاره به شرط تملیك باشد زیرا این قراداد در درجه اول و ماهیتا یك عقد اجاره است كه مقدمه بیع قرار گرفته است و در اجاره نیز فراهم آوردن امكان انتفاع مستأجر مالك به شمار می رود.
2-موجر برای مسأجر نباید ایجاد مزاحمت كند: پس از آنكه عقد منعقد شد بانك حق ندارد كه به هر دلیل امكان منتفع شدن مستأجر را از او بگیرد و مزاحم فعالیتهای او شود، در خیلی موارد كه اینگونه قراداد، را منعقد می كنند برای مدت زمانی دارای برنامه خاصی هستند كه اگر مالك بتواند به راحتی مزاحم فعالیتهای اقتصادی یا تجاری آنها شود، ممكن است ضررهای زیادی به آنها وارد شود و به نظر می رسد كه در مرحله اجرای قرارداد بانك باید برای پایان دادن به تخلفات مستأجر به دادگاه مراجعه كند و خود نمی تواند مستقیما مال را از تصرف مستأجر خارج كند.
3-انتقال مالكیت اموال به مستأجر در صورت درخواست او: در عقد اجاره به شرط تملیك چون هدف نهایی مالك شدن مستأجر است پس در صورتی كه مستأجر تمایل داشته باشد كه مال را با شرایطی كه قانون بیان كرده و یا در قرارداد گنجانده شده تملك نماید حق انتقال مالكیت به غیر به محض انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیك از مالك سلب خواهد شد.
وظایف مستأجر در عقد اجاره به شرط تملیك در حقوق ایران:
در حقوق ایران تقریبا وظایف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیك همان مواردی است كه در ذیل عقد اجاره هم بیان می شود، مانند استفاده متعارف از عین مستأجره و خودداری از تعدی و تفریط، استفاده از عین مستأجره برای مقصودی كه طرفین معین كرده اند، پرداخت اجاره بها توسط مستأجره انجام تعمیرات اعم‌از اساسی
و غیر اساسی مگر خلافش تصریح شده باشد.
وظایف مستأجر در عقد اجاره به شرط تملیك، غالبا در قرارداد و یا در دستورالعملهای اجرایی قید می شود:
1-مستأجر شخصا باید از اموال مورد اجاره بهره برداری نماید و حق واگذاری منافع را به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی تحت هیچ یك از عناوین قانونی ندارد، زیرا در غیر این صورت خلاف منظور بانك می باشد كه هدف او فقط ارائه تسهیلات به مستأجر است تا بتواند به طور اختصاصی از آن استفاده كند و حق واگذاری به غیر را ندارد.
2-مستأجر مكلف است از عین مستأجره به خوبی محافظت نموده و در استفاده از آن عرف و متعهدات مربوط به استفاده از اموال را رعایت كند، طبق این وظیفه مستأجر نه تنها نباید تعدی و تفریط كند، بلكه باید همانند امینی دلسوز در نگهداری و حفاظت از اموال موضوع اجاره كوشا باشد زیرا او امین مالك است و باید وظایفی كه برای امین مقرر است رعایت كند.
3-هرگونه هزینه ای كه برای تعمیرات لازم است به عهده مستأجر است، تفاوتی نمی كند كه هزینه ها مربوط به تعمیرات اساسی باشد یا تعمیرات جزئی یا تعمیراتی كه در جهت تكمیل و بهره برداری بهتر از اموال صورت گیرد، در این مورد مستأجر باید شخصا هزینه ها را بپردازد و نمی تواند از این بابت چیزی از بانك مطالبه كند- مگر خلاف آن شرط شده باشد.
4-مستأجر حق ندارد محل اموال در صورتی كه منقول باشند تغییر دهد و یا تغییراتی در شكل یا ماهیت اموال به وجود آورد و در صورتی كه ساختمان یا بنا باشد نمی تواند در شكل یا ظاهر یا نمای آن تغییر دهد.
5-مستأجر باید پرداخت كلیه مالیاتها و عوارض متعلق به ملك تعهد كند.
6-مستأجر باید تعهد كند كه دستورها و راهنمایی بانك را در زمینه چگونگی نگهداری و حفاظت از اموال مورد اجاره و بهره برداری از آن رعایت كند.
فصل اول
اركان عقد اجاره
1-قصد و رضای طرفین (تراضی)
عقد اجاره یكی از قراردادهای معین است كه در قانون مدنی شرایط و اركان و آثار منعقد ذكر شده است و بطور كلی، تابع شرایط كلی قراردادها است. در این عقد نیز مانند سایر عقود، طرفین باید قصد و رضا (اراده) جدی بر انجام معامله باشند بند یك ماده 190 ق.م ایران اولین شرط اساسی بر صحت معاملات را قصد و رضای طرفین دانسته است و بر این اساس برای انعقاد هر پیمان وجود چهار مقدمه ضروری است:
1-وجود ارادتین
2-اعلام ارادتین(اعلام و بیان اراده)
3-انطباق ارادتین(اتطباق دو اراده)
4-سلامت ارادتین
مقصود از قصد و رضا، همان انگیزه و رضایت هریك از متعاملین است. انجام هر عملی اعم از حقوقی حقوقی و غیر حقوقی معلول یك رشته از فعالیتهای دماغی است كه هر شخص با مراجعه به وجدان خوش و برای سود و زیان و آثار حاصل از آن، میل و اشتیاق به انجام دادن یا ترك آن می یابد. این میل و كشش و اشتیاق و در نهایت، تصمیم به انشاء عقد انجامیده و جمع قصد و رضا را نیز اراده گویند.
در ماده 193 ق.م ایران آمده است:» انشاء معامله ممكن است به وسیله عملی كه مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی كه قانون استثناء كرده باشد«
2-موجر و مستأجر:
مؤجر شخصی است كه منافع مستأجره را به موجب عقد اجاره به شخص دیگری تملیك می كند. شخصی كه منافع عین مستأجره برای مدت معینی به تملك او در می‌آید را مستأجر گویند. موجر ممكن است:
الف- مالك عین و منافع مال باشد(مالك)
ب-مالك منافع مال باشد.(مستأجر)
ج-شخصی كه حق اداره مالی را دارد مثل مدیر تصفیه، اداره تصفیه ولی، قیم و وكیل (مدیر)
د-فضول
الف.هرگاه موجر مالك عین باشد : تردیدی نیست اگر مؤجر مالك عین باشد در صورت بالغ و رشید بودن قانونا می تواند هر تصرفی خواست در ملك خود بنماید. پس به طریقی اولی، مجاز به اجاره دادن آن نیز هست. هرگاه موجر محجور باشد، مجاز به اجاره دادن نیست و ممكن است در بعضی از مراتب استطاعت دادن اجاره در حدود مغتنی را داشته باشد و اگر موجر مریض باشد به نحوی كه مرض وی متصل به فوت باشد، در این حالت نیز مالك رشید استطاعت اجاره ملك خود را دارد، حتی اگر دارای مرض متصل به فوت باشد مشروط بر اینكه در این وضعیت قصد تبرع برای مستأجر ننموده باشد، بنابراین اجاره در این حالت صحیح است.
ب-اجاره توسط مالك منافع: مطابق ماده 437 ق. م ایران لازم نیست كه موجر مالك عین مستأجره باشد ولی باید مالك منافع آن باشد. اجاره ای كع توسط مالك منافع منعقد شده باشد به محض انتضاء مدت اجاره منحل می گردد مگر اینكه مالك عین استمرار انرا اجاره دهد. مستأجر در عقد اجاره مالك منفعت است، لذا مانند هر مالك دیگر می تواند در آن تصرف قانونی داشته باشد بنابراین علی الاصول لزومی ندارد كه در اجاره نامه اختیار مستأجر در انتقال منفعت قید شود، اما اگر این اختیار از وی سلب شده باشد یا شرط مباشرت در انتفاع شده، حق واگذاری مورد اجاره به غیر را ندارد، لكن به موجب قانون روابط موجر و مستأجر این مبنا جاری است یعنی حق واگذاری به غیر را ندارد مگر چنین حتی به وی تفویض شده باشد.
ج-اجاره توسط شخصی كه حق اداره اموال را دارد: اصل این است كه مالك شی حق اداره آنرا داراست. ولی گاه حق اداره برای غیر مالك نیز پیش بینی شده است، در این حالت این شخص نائب مالك خواهد بود. این نیابت و نمایندگی از جانب مالك ممكن است:1-نیابت قراردادی باشد مانند وكیل و مدیر شركت. 2-نیابت قضائی باشد مانند وصی، قیم، امین، حافظ، نگهبان اموال كه توسط مدعی العموم معین می شود و 3-نیابت قانونی مانند ولی، متولی و ناظر وقف.
د.اجاره توسط فضول: هرگاه موجر مالك عین مستأجره نباشد، مالك منافع نیز نباشد، حق اداره آنرا نیز نداشته باشد، در این حالت آنرا فضول گویند، به عبارت دیگر فضول عبارت است از اینكه شخصی بدون داشتن اذن یا سمت قانونی، مال مستحق الغیر را به حساب و مصلحت مالك معامله نماید اعم از اینكه بنام غیر(مالك) یا به نام خود باشد مشروط به اینكه نسبوق به رد و نهی نباشد، معامله كننده را فضول، طرف معامله را اصیل و شخصی كه مال را بدون مداخله اش مورد معامله قرار گرفته غیر یا مالك گویند.
فضول در خصوص عقد اجاره ممكن است: 1-احراز شركاء مال مشاعی باشد. 2-حائز 3-غیر حائز باشد.
1-اجاره فضولی توسط یكی از شركاء: هرگاه عین مستأجره مشاعی باشد و یكی از صاحبان مشاع آنرا اجاره دهد نسبت به سهم خود اصالتا و نسبت به سهم سایر شركاء فضولی محسوب است. اگر همه شركاء اتفاق در اجاره نداشته باشند در این حالت چنانچه اكثریت اتفاق بر اجاره نمایند اقلیت ملزم به تبعیت از جمع است و اجاره به مدت سه سال در حق همه شركاء جاری می شود مگر اینكه ثابت شود استقرار چنین اجاره ای موجب اضرار یكی از شركاء اقلیت شده باشد، (اما اگر چنین اكثریتی در بین نباشد یا اتفاقی در بین اكثریت حاصل نشود. یكی از دو امر جریان پیدا می كند: الف)یكی از شركاء به عنوان وكیل تعیین تا ظرف سه سال مال مشاعی را اجاره بدهد ب)یكی از شركاء یا همه ایشان از دادگاه تقاضای تعیین تكلیف خواهند كرد در این حالت محكمه مدیری را تعیین تا برای سه سال و یا بیشتر اداره مال مزبور را به عهده بگیرد، سرانجام اگر اكثریتی وجود نداشته باشد اتفاق بین ایشان نیز نباشد و مدیر هم تعیین نشده باشد و یكی از شركاء مال مشاعی را اجاره داده باشد و مورد اعتراض بقیه شركا واقع شود این اجاره بین موجر و مستأجر صحیح است لیكن تسلیم آن منوط به اجاره شركائ است.
2-اجاره فضولی توسط حائز: حائز به معنی جامع، كامل، دارا، در بردارنده گرد آورنده می باشد و مقصود از حائز برای عین، كسی است كه به تصور اینكه وارث یا جزء ورثه است نسبت به ما ترك وضع » یا تصرفاتی می نماید، سپس معلوم می گردد كه غیر وارث است یا به واسطه حاجب و یا حضور متوفی فرضی و یا موانع دیگر از ارث نفصانا یا حرمانا محروم شده است.
3-اجاره فضول توسط غیر حائز: دو حالت در این فرض قابل تصور است :الف) اینكه كسی مال دیگری را به عنوان مال خود اجاره دهد. ب)اینكه كسی مال دیگری را به حساب و مصلحت مالك اجاره دهد.
3-اهلیت:اجاره عقدی است معاوضی كه به موجب آن موجر و مستأجر در اموال خود تصرف می نماید. موجر در ازای دریافت اجاره بها، انتفاع مورد اجاره را به مستأجر تملیك می نماید. صحت عقد اجاره مستندا به ماده 211 ق.م ایران متكی بر این است كه طرفین بالغ، عاقل و رشید باشند و در یك عنوان كلی تر، طرفین در عقد اجاره نباید محجور باشند. بنابراین موجر اگر ورشكست بوده است حق ندارد مال خود را به اجاره بدهد یا مال دیگری را اجاره كند. هرگاه رضای صادره از شخصی باشد كه فاقد اهلیت ناقص الاهلیت و یا دارای عیوب اهلیت باشد چنین اجاره ای حسب مورد، باطل یا قابلیت ابطال و یا قابلیت فسخ خواهد داشت، با این تفاوت كه در دو فرض باطل و ابطال كان لم تكن تلقی و اثر رجعی دارد ولی در مورد فسخ اثر رجعی ندارد و از زمان اعمال حق فسخ استفاده نشود كان باقی خواهد ماند اما ابطال ناظر به عقد غیر صحیح می باشد. پس هرگاه ابطال شد به اصل خود باز می گردد.
اهلیت صلاحیتی است كه شخص برای دارا شدن و اجرا حق دارد كه ممكن است اهلیت تمتع، یعنی صلاحیت و شایستگی قانون كه شخص به موجب آن صاحب حق و تكلیف می گردد و دیگر، اهلیت تصرف یا استیفاء و یا اجرا كه عبارت است از صلاحیت و شایستگی قانون است كه شخص به موجب آن می تواند حقی را كه قانونا صاحب شده به اجرا در آورد. طبق ماده 211 ق.م ایران شرایط را در سه چیز می داند:
الف.بلوغ ب.رشد و ج.عقل
مقصود از بلوغ رسیدن به سن قانونی است كه هركس سود و زیان خود را می شناسد و در اصطلاح زمانی كه قوای جسمی صغیر نمو و آماده برای توالد و تناسل گردد و صغیر فاقد اهلیت قانونی است منتهی صغیر به صغیر ممیز و صغیر غیر ممیز تقسیم می شود. منظور از صغیر ممیز كسی است كه قوه تمیز دارد و قادر به تملك لاعوض دارد در ماده 1212 ق.م ایران آمده » مع ذلك صغیر ممیز كند مانند قبول هبه و صلح بلاعوض و حیازت مباحات« اما صغیر غیر ممیز فاقد قصد انشاء است و اعمال حقوقی او در كل، باطل است، لذا در ماده 312 ق.م آمده است معامله با اشخاصی كه بالغ یا عاقل یا رشید نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است. مقصود از رشید كسی است كه به شیوه خردمندان در اموال و حقوق مالی خود تصرف كند ماده 1208 ق.م مقرر می دارد » غیر رشید كسی است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود تصرف كند ماده 1208 ق.م مقرر می دارد » غیر رشید كسی است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلانی نباشد ماده 1214 ق.م معاملات و تصرفات غیر رشید در اموال خود ناقد نیست مگر با اجازه ولی یا قیم، اعم از اینكه این اجازه قبل یا بعد از انجام عمل باشد بنابراین اگر سفیه معامله ای كرد این معامله فیر ناقد محسوب است، لذا چنانچه ولی یا قیم آنرا تنفیذ نمود، صحیح خواهد بود و الا باطل می گردد. و غیر رشید به استناد قسمت اخیر ماده 1214ق.م می تواند تملكات بلا عوض را از هر قبیل كه باشد بدون اجازه ولی و یا قیم داشته باشد. وی در این گونه امور می تواند به دیگری وكالت و یا قبول نمایندگی كند. و اعمال حقوقی سفیه كه مربوط به امور غیر مالی است صحیح شناخته شده است. جنون ممكن است دائمی یا ادواری باشد. مجن.ن دائمی مطلقا و مجنون ادواری در حل جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال خود بناماید، ولو با اجازه ولی یا قیم خود.
این متن فقط قسمتی از روابط موجر و مستأجر می باشد
جهت دریافت کل متن ، لطفا آن را خریداری نمایید
قیمت فایل فقط 5,900 تومان
برچسب ها : روابط موجر و مستأجر , مستأجر , روابط موجر , دانلود روابط موجر و مستأجر , اركان عقد اجاره